Las obligaciones del promotor en construcción

En el sector de la construcción, cada parte tiene sus propias responsabilidades, tanto respecto a la propia construcción, como para el resto de personas que participan en el proyecto. Las obligaciones del promotor en construcción son varias y están relacionadas tanto con la seguridad en la obra, como con el desarrollo financiero del proyecto. 

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La figura del promotor en construcción

El promotor en el sector de la construcción es un rol fundamental y responsable de varios aspectos de la obra. Generalmente, el promotor es la persona física o jurídica que decide iniciar un proyecto de construcción, este rol implica tomar la iniciativa en la concepción y desarrollo del proyecto, desde la idea inicial hasta su materialización. 

El promotor es quien identifica la oportunidad de mercado, ya sea para uso residencial, comercial, industrial, o de otra índole, y toma la decisión de invertir recursos en su desarrollo.

Una vez que el proyecto se define, el promotor es responsable de coordinar los diferentes aspectos que intervienen en el proceso de construcción, esto incluye, entre otros, la selección de la parcela o terreno, la definición del diseño y características del edificio o estructura a construir, y la contratación de los profesionales necesarios para llevar a cabo el proyecto. El promotor debe tener una visión integral del proyecto, asegurando que se ajuste a las expectativas iniciales tanto en términos de calidad como de funcionalidad.

Además, el promotor juega un papel crucial en la gestión financiera del proyecto. Debe asegurarse de que los fondos estén disponibles para la ejecución del mismo y, en muchos casos, es también responsable de la comercialización del inmueble una vez finalizado. Esto implica una gestión de riesgos y una planificación financiera detallada, así como habilidades en marketing y ventas para garantizar el éxito económico del proyecto. 

Por tanto, el promotor es el motor detrás de cualquier proyecto de construcción, desempeñando un papel clave en su concepción, desarrollo y comercialización.

Las responsabilidades legales de un promotor en construcción

Las obligaciones del promotor en la construcción son diversas y cruciales para garantizar el éxito y la seguridad de cualquier proyecto. Estas obligaciones se pueden categorizar en varios aspectos:

• Legales y administrativas: El promotor debe poseer el derecho sobre el terreno donde se va a construir y gestionar todas las licencias y autorizaciones administrativas necesarias. Esto incluye también la responsabilidad de suscribir el acta de recepción de la obra y entregar la documentación de la obra ejecutada a las autoridades o a los adquirentes cuando corresponda.
• Seguridad y salud laboral: Es esencial que el promotor designe al proyectista y contrate la realización de la obra. Debe asegurarse de que la elaboración del proyecto incluya aspectos de seguridad y salud laboral para los trabajadores. Además, es su deber informar sobre los riesgos específicos de la obra y garantizar que todas las empresas que trabajen en la construcción estén informadas y cumplan con las medidas de protección, prevención y emergencia.
• Seguros y garantías: El promotor debe suscribir seguros necesarios como el de Responsabilidad Civil, garantías para Administraciones Públicas, afianzamiento de cantidades y el seguro decenal (un seguro de 10 años de duración, que protege al propietario ante daños por construcción). Estos seguros son fundamentales para cubrir posibles riesgos y daños que puedan surgir durante y después de la construcción.
• Gestión del proyecto: En relación con el proyecto, el promotor debe coordinar y asegurarse de que se incluyan las medidas de seguridad y salud en la planificación y ejecución de la obra. También tiene la responsabilidad de respaldar y asegurarse de que los coordinadores y la dirección facultativa cumplan eficazmente sus funciones, en cuanto a la seguridad y la salud durante la ejecución de la obra.
• Coordinación y supervisión de plazos: El promotor debe supervisar el progreso de la obra para garantizar que se cumplan los plazos y se adhiera a los requisitos legales y estándares de calidad. Esto implica una coordinación constante con los contratistas y otros profesionales involucrados en el proyecto.
• Responsabilidad financiera: Es responsabilidad del promotor asegurar la financiación adecuada para la obra y gestionar eficientemente los costes. Esto incluye el pago oportuno a contratistas y proveedores, así como la gestión de los costes imprevistos o adicionales que puedan surgir durante el proyecto.
• Cumplimiento de normativas: El promotor debe asegurar que la construcción cumpla con todas las normativas y regulaciones aplicables, incluyendo las ambientales, urbanísticas y de construcción. 
• Gestión de riesgos: Identificar, evaluar y gestionar los riesgos asociados al proyecto es una responsabilidad crucial del promotor. Esto implica la implementación de estrategias para mitigar riesgos potenciales y asegurar que existan planes de contingencia adecuados.

La obligatoriedad de sus funciones para el promotor

Cuando un promotor no cumple con sus obligaciones, se enfrenta a varias consecuencias legales y financieras. En primer lugar, los compradores o inversores pueden emprender acciones legales por incumplimiento de contrato, esto puede llevar a la resolución del contrato y a la obligación del promotor de devolver los pagos recibidos, además de posibles daños y perjuicios. En algunos casos, el incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas o incluso penales, dependiendo de la gravedad de la falta y de la legislación local.

Además, el incumplimiento de un promotor afecta su reputación y credibilidad. La confianza es fundamental en el sector inmobiliario y un historial de incumplimiento puede dificultar la obtención de financiación para futuros proyectos.

El incumplimiento también puede tener implicaciones financieras directas para el promotor. Aparte de las posibles multas y costes legales, puede enfrentarse a la pérdida de depósitos o pagos anticipados, así como a la responsabilidad de compensar a los compradores por retrasos o deficiencias en la construcción.